為進(jìn)一步增強(qiáng)土地增值稅政策執(zhí)行的確定性，規(guī)范土地增值稅征收管理，優(yōu)化納稅服務(wù)，我們起草了《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告（征求意見稿）》，現(xiàn)向社會公開征求意見。

此次公開征求意見的起止時間為2025年10月31日至2025年11月29日。公眾可通過以下途徑和方式提出意見：

1.登錄國家稅務(wù)總局網(wǎng)站（網(wǎng)址：https://www.chinatax.gov.cn），進(jìn)入首頁主菜單“互動交流-意見征集”欄目提出意見。

2.通過信函方式將意見郵寄至：北京市海淀區(qū)羊坊店西路5號財(cái)產(chǎn)和行為稅司（郵政編碼100038），請?jiān)谛欧馍献⒚鳌啊秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告（征求意見稿）》征求意見”字樣。

附件：1.國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告（征求意見稿）

??????2.關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告（征求意見稿）》的起草說明

國家稅務(wù)總局

2025年10月31日

附件1

國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告

（征求意見稿）

為進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征收管理，增強(qiáng)土地增值稅政策執(zhí)行的確定性，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

一、關(guān)于土地增值稅預(yù)征申報(bào)時間

　　納稅人申報(bào)預(yù)征土地增值稅的起始時間,為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目首張預(yù)售許可證書（或現(xiàn)售備案證書）的發(fā)證當(dāng)日;取得預(yù)（銷）售收入時間早于發(fā)證時間的，為取得首筆預(yù)（銷）售收入當(dāng)日。預(yù)征土地增值稅按月或按季申報(bào)繳納，具體由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局統(tǒng)一確定。土地增值稅預(yù)征稅款所屬期的截止時間，為稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申報(bào)時的前一預(yù)征稅款所屬期終了之日。

二、關(guān)于預(yù)征土地增值稅計(jì)稅依據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，預(yù)征土地增值稅的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）。

三、關(guān)于土地增值稅清算的銷售收入、銷售面積歸集時間

納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)時，確認(rèn)銷售收入、銷售面積的截止時間為稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報(bào)時的前一預(yù)征稅款所屬期終了之日。

四、關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃范圍外支出的扣除標(biāo)準(zhǔn)

納稅人取得出讓土地時，與縣級以上人民政府或其相關(guān)部門在土地出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議中約定，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍外為政府建設(shè)公共設(shè)施的，實(shí)際發(fā)生的支出計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。

　　五、關(guān)于印花稅和地方教育附加的扣除標(biāo)準(zhǔn)

　　納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅，按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定計(jì)入“稅金及附加”科目的，在申報(bào)土地增值稅時計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的地方教育附加，視同稅金予以扣除。

　　六、關(guān)于受理清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅申報(bào)時間

　　納稅人在預(yù)征申報(bào)稅款所屬期終了之日后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按尾盤銷售方式申報(bào)繳納土地增值稅。其中，預(yù)征申報(bào)稅款所屬期終了之日后至出具清算審核結(jié)論期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，在稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核結(jié)論后的首個納稅申報(bào)期內(nèi)統(tǒng)一申報(bào)。尾盤銷售土地增值稅按季申報(bào)繳納。

　　七、關(guān)于尾盤銷售土地增值稅單位成本費(fèi)用的計(jì)算方式

　　納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報(bào)時，各類型房地產(chǎn)單位建筑面積成本費(fèi)用=稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定相應(yīng)類型房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)÷可售建筑面積，其中，扣除項(xiàng)目金額包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　八、關(guān)于尾盤銷售土地增值稅適用免稅政策的具體情形

　　納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報(bào)時，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅當(dāng)期增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，按規(guī)定繳納土地增值稅；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅當(dāng)期增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，可申報(bào)享受土地增值稅有關(guān)免稅政策。

本公告自XXXX年X月X日起施行，此前尚未出具清算受理通知書的項(xiàng)目按照本公告執(zhí)行，已出具清算受理通知書的項(xiàng)目仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不再調(diào)整。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條第二款、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）第一條第二款自本公告施行之日起同時廢止。

附件2

關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干征管口徑
的公告（征求意見稿）》的起草說明

為進(jìn)一步規(guī)范稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅征收管理工作，提高土地增值稅征管執(zhí)行口徑的科學(xué)性和規(guī)范性，減輕納稅人辦稅負(fù)擔(dān)，營造更加良好的稅收環(huán)境，稅務(wù)總局在深入調(diào)研、廣泛聽取意見建議基礎(chǔ)上，研究形成了《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告（征求意見稿）》（以下簡稱《公告》）。現(xiàn)說明如下：

一、制定背景

土地增值稅是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的重要稅種。由于我國地域遼闊，各地房地產(chǎn)市場發(fā)展水平差異較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅預(yù)征、清算等管理工作中相應(yīng)形成了一些不同的征管做法和執(zhí)行口徑。這些征管執(zhí)行上的差異，不利于納稅人理解和稅收遵從，且易引發(fā)一些執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)和廉政風(fēng)險(xiǎn)。為此，稅務(wù)總局在深入調(diào)研和廣泛聽取意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合近年來土地增值稅征管實(shí)踐，針對部分納稅人和基層稅務(wù)機(jī)關(guān)反映較為集中的征管問題，研究了統(tǒng)一的執(zhí)行口徑，形成本《公告》。

二、主要內(nèi)容

《公告》共8條，主要內(nèi)容如下：

（一）第一條明確了土地增值稅預(yù)征的申報(bào)起止時間。納稅人申報(bào)預(yù)征土地增值稅的起始時間,為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目首張預(yù)售許可證書（或現(xiàn)售備案證書）的發(fā)證當(dāng)日;取得預(yù)（銷）售收入時間早于發(fā)證時間的，為取得首筆預(yù)（銷）售收入當(dāng)日。預(yù)征土地增值稅按月或按季申報(bào)繳納，具體由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局統(tǒng)一確定。土地增值稅預(yù)征稅款所屬期的截止時間，為稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申報(bào)時的前一預(yù)征稅款所屬期終了之日。

（二）第二條明確了土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)。與增值稅、企業(yè)所得稅計(jì)稅方法保持一致，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，規(guī)定預(yù)征土地增值稅的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）。

（三）第三條明確了清算收入、銷售面積歸集的截止時間。為與預(yù)征起止時間規(guī)定相配套，實(shí)現(xiàn)清算管理與預(yù)征管理、尾盤管理的銜接，規(guī)定納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)時，確認(rèn)銷售收入、銷售面積的截止時間為稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報(bào)時的前一預(yù)征稅款所屬期終了之日。

（四）第四條明確了符合條件的項(xiàng)目規(guī)劃范圍外支出準(zhǔn)予扣除。納稅人取得出讓土地時，與縣級以上人民政府或其相關(guān)部門在土地出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議中約定，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍外為政府建設(shè)公共設(shè)施的，實(shí)際發(fā)生的支出計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。

（五）第五條明確了因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅和地方教育附加準(zhǔn)予扣除。納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅，按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定計(jì)入“稅金及附加”科目的，在申報(bào)土地增值稅時計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的地方教育附加，視同稅金予以扣除。

（六）第六條明確了尾盤銷售土地增值稅的申報(bào)時間。納稅人在預(yù)征申報(bào)稅款所屬期終了之日后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按尾盤銷售方式申報(bào)繳納土地增值稅。其中，預(yù)征申報(bào)稅款所屬期終了之日后至出具清算審核結(jié)論期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，在稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核結(jié)論后的首個納稅申報(bào)期內(nèi)統(tǒng)一申報(bào)。尾盤銷售土地增值稅按季申報(bào)繳納。

（七）第七條明確了尾盤銷售土地增值稅單位成本費(fèi)用計(jì)算方法。納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報(bào)時，各類型房地產(chǎn)單位建筑面積成本費(fèi)用=稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定相應(yīng)類型房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)÷可售建筑面積，其中，扣除項(xiàng)目金額包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（八）第八條明確了銷售尾盤土地增值稅時，符合有關(guān)優(yōu)惠政策條件的可申報(bào)免稅。納稅人辦理尾盤銷售申報(bào)時，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅當(dāng)期增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，按規(guī)定征收土地增值稅；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅當(dāng)期增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，可申報(bào)享受免征土地增值稅。